高地价低房价，开发商赔本拿地！谁会做亏本生意？

黄芳芳

今年以来，多个城市加码房地产市场调控力度，出台了限购限价等措施。然而，一些开发商拿地热情并未减退。半月谈记者近期在江西南昌土地拍卖市场了解到，有的地块楼面价与新房价仅差1400多元。“面粉”与“面包”价格如此接近，能烤出好“面包”吗？

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　　楼面价1万1，房价1万2

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　　今年5月11日，南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西DABJ2018009号地块，经过482轮、近4个小时的竞价，被南昌茂泰房地产开发有限公司竞得，楼面价高达每平方米11038.6元，溢价率高达112%。而相关土地出让须知明确，该地块所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为每平方米12500元。

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　　当天同时被高价拍卖的还有位于南昌市东湖区中大路以东、安山路以南DAAJ2018008号地块，其楼面价高达每平方米10756.3元，与每平方米14300元的政府限价也只有3500元左右的价差。

　　“面粉”贵了，“面包”反而便宜了。半月谈记者注意到，这两宗地块附近带装修的商品房均价达每平方米1.8万元左右，与未来的限价新房价格形成每平方米5500元的价格倒挂。

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　　业内人士表示，从一定程度上讲，这是违反常理的现象。“每平方米1400多元，连建筑安装成本都不够。”朝晖城建集团有限公司总工程师熊震洪介绍，一般而言，房屋主体建筑每平方米造价约为1300元，安装水电、消防等设施成本每平方米需要200元左右，另外还有道路管网、小区绿化等设施成本，核算下来每平方米建筑安装成本总计约为2500元。

　　江西财经大学房地产开发与管理系主任刘旦介绍，房地产项目开发总成本构成大致为：拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%，自有利润约占10%。“每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期，并进行内部收益测算，在很大可能面临亏损的情况下拍地，显然是有其他考虑。”

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　　半月谈记者电话联系南昌茂泰房地产开发有限公司母公司新力地产，对方表示对此不便予以评说。南昌市国土局相关负责人表示，对新房限价有助于释放避免房价过热的信号，开发企业竞价拍地则是市场行为。

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　　“土拍盛宴”缘何而起？

　　在强化房地产市场调控背景下，房价涨幅正成为一个敏感的考核指标。近期，住建部约谈12个城市的相关负责人，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策。

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　　相关专家指出，土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。财政部近期公布的数据显示，今年1—4月，全国国有土地使用权出让收入约1.8万亿元，同比增长40.7%。

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　　刘旦认为，近期南昌土地拍卖市场上之所以会出现开发企业宁肯冒赔本风险也要拿地的现象，不排除当地商品住宅市场库存偏紧的因素。在去化周期较短的背景下，一些资金实力雄厚的大企业可能会为了布局未来、抢占市场而进行反周期的操作。

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　　半月谈记者了解到，南昌市近期拍卖的土地出让须知明确，宗地成交后，在《国有建设用地使用权出让合同》中明确竞得人接受宗地商品住宅销售均价上限。宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。同时，交付土地后9个月开工建设，自开工之日起两年内整体竣工。

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　　高地价低房价，是耶非耶？

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　　一位房地产开发企业负责人分析指出，南昌茂泰房地产开发有限公司所竞得的这宗地块，新房至少要卖出每平方米1.6万元以上的价格才能保证不亏损，而这与政府限价相差约4000元。

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　　刘旦指出，“限房价、竞地价”调控模式是对开发企业资金实力的重要考验，可能会推动房地产市场“大吃小”，淘汰中小开发企业，进一步提高房地产市场集中度。同时，这进一步释放出房地产市场投资收益率不会如过去那样高的信号。

　　微信网友“自由空间”评论说，楼面价这么高，售价这么低，总觉得是表象，开发商是市场主体，又不是慈善机构，谁会做亏本生意呢？舆论担忧，在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂下，开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式，规避政府限价。

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　　有分析指出，土地市场的火热与房产市场的“冷清”现象难以持久，潜藏一定金融风险。作为一种市场行为，保障开发企业合理的利润空间是项目正常运作的题中之义。专家建议，限房价的同时，也应合理设置竞地报价上限。（记者：余贤红 ：《半月谈》2018年第11期）